《工程法规》第二讲 · 城乡规划法与建设工程基本法律制度

2026-09-22 课程笔记

0 本讲定位

上一讲讲第一部法律《建筑法》，本讲进入第二部法律法规**《中华人民共和国城乡规划法》**。规划是建设法规体系的"龙头"环节：项目先有规划许可，才有用地、报建与施工许可。

本讲后半程进入第4章《建设工程若干基本法律制度》：物权制度、知识产权制度、侵权责任制度。

【提示】第4章的税收制度、行政法律制度、刑事法律制度三节在第三讲中整理，本笔记覆盖该章其余各节。

立法沿革：

本讲知识主线（闭环）：

[城乡规划法] 总则 → 城乡规划的制定 → 实施（一书两证） → 修改 → 监督检查 → 法律责任

[第4章·基本法律制度] 物权（所有权／用益物权／担保物权） → 知识产权（著作权／专利权／商标权）
                    → 侵权责任 → 基本法律制度日趋完善

1 总则与核心概念

1.1 立法目的与管理体制

• 立法目的（四条）： 加强城乡规划管理、协调城乡空间布局、改善人居环境、促进城乡经济社会全面协调可持续发展
• 管理体制：
  • 国务院城乡规划主管部门负责全国城乡规划管理工作
  • 县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作
• 基本原则： 城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、先规划后建设

1.2 城乡规划体系与规划区概念

城乡规划 = 城镇体系规划 + 城市规划 + 镇规划 + 乡规划 + 村庄规划；每一层级内部再分总体规划与详细规划（详细规划分控制性详细规划、修建性详细规划）。

城镇体系规划（全国 / 省域）
城市规划 / 镇规划 ── 总体规划 + 详细规划（控规 → 修规）
乡规划 / 村庄规划

【考点】名词内涵：规划区指城市、镇和村庄的建成区，以及因城乡建设和发展需要、必须实行规划控制的区域；其具体范围根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

1.3 “一书两证"与乡村建设规划许可证（名词内涵）

前三证合称城镇地区的”一书两证“制度，是城乡规划实施管理的最主要手段。

1.4 公众权利

单位和个人对规划内容有知情权、查询权、举报权、控告权；城乡规划报送审批前应当公告草案、公开征求意见；规划经依法批准后应当公布（国家秘密除外）。

2 城乡规划的制定（主体与程序）

制定部分共 16 条，核心是谁编制、谁审议、谁审批、向谁备案。

2.1 城镇体系规划

省域城镇体系规划内容：城镇空间布局和规模控制、重大基础设施布局、为保护生态环境和资源需要严格控制的区域。

2.2 城市、镇总体规划

强制性内容（必背）： 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护、防灾减灾。

【考点】城市总体规划的规划期限一般为 20 年；报送审批前应先经本级人大常委会审议，并将意见及采纳情况一并报送。

2.3 详细规划

关系链：总规 → 控规（规定用地性质、容积率等控制指标） → 修规（具体建造安排） → 建设工程设计方案

2.4 乡规划、村庄规划

• 要求：从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色
• 程序：乡、镇人民政府组织编制 → 村民会议或村民代表会议讨论同意 → 报上一级人民政府审批
• 内容：规划区范围；住宅、道路、供水排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等用地布局与建设要求；耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾安排；本行政区域内村庄发展布局

2.5 城乡规划编制单位（资质管理）

组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担具体编制工作。编制单位条件 5 项：

1. 有法人资格
2. 有规定数量的经相关行业协会注册的规划师
3. 有规定数量的相关专业技术人员
4. 有相应的技术装备
5. 有健全的技术、质量、财务管理制度

3 城乡规划的实施（一书两证的核发）

实施部分共 18 条，最核心的是各项行政许可（规划许可）的核发程序。

3.1 实施总体要求

• 城市、镇和乡村的建设发展，要优先安排基础设施和公共服务设施；旧城区改建应当保护历史文化遗产和传统风貌；新区开发要合理确定建设规模和时序
• 城市、县、镇政府依据总规、土地利用总体规划和年度计划、国民经济和社会发展规划制定近期建设规划，报总规审批机关备案
• 规划确定的铁路、公路等公共服务设施用地及其他依法保护用地，禁止擅自改变用途
• 不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可

3.2 许可核发流程（重点）

（1）选址意见书

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

（2）建设用地规划许可证：划拨与出让两条线

【考点】办理用地批准手续之前必须先取得建设用地规划许可证（先规划许可、后用地手续）。

（3）建设工程规划许可证

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，向城市、县政府城乡规划主管部门（或省级政府确定的镇人民政府）申请办理。应提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；需要编制修建性详细规划的建设项目应当提交修规。对符合控制性详细规划和规划条件的核发许可证。经审定的修规、建设工程设计方案总平面图应当依法公布。

（4）乡村建设规划许可证

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用的，依《土地管理法》办理农用地转用审批手续后，由城市、县政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。取得许可证后方可办理用地审批手续。使用原有宅基地建住宅的管理办法由省、自治区、直辖市制定。

（5）临时建设

• 在城市、镇规划区内进行临时建设，须经城市、县政府城乡规划主管部门批准
• 影响近期建设规划或控制性详细规划实施以及交通、市容、安全的，不得批准
• 临时建设须在批准的使用期限内自行拆除

（6）竣工核实与资料报送

• 县级以上地方政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实
• 未经核实或核实不符合规划条件的，不得组织竣工验收
• 建设单位应在竣工验收后 6 个月内向城乡规划主管部门报送竣工验收资料

【选择题考点】“6 个月"报送竣工资料；责令限期补报是法定处罚方式。

3.3 变更规划条件

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请；变更内容不符合控制性详细规划的，不得批准（第 43 条）。本条是后面案例 2 的裁判依据。

4 城乡规划的修改

4.1 实施评估

省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当定期对规划实施情况进行评估，采取论证会、听证会等方式征求公众意见，并向本级人大常委会、镇人大和原审批机关提出评估报告（附征求意见情况）。

4.2 修改总体规划的五种法定情形

只有出现下列情形之一，组织编制机关方可按权限和程序修改：

1. 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的
2. 行政区划调整确需修改规划的
3. 因国务院批准重大建设工程确需修改规划的
4. 经评估确需修改规划的
5. 城乡规划审批机关认为应当修改规划的其他情形

修改程序： 论证修改必要性 → 征求规划地段内利害关系人意见 → 向原审批机关提出专题报告 → 经原审批机关同意后方可编制修改方案。控规修改涉及总规强制性内容的，应当先修改总体规划。

4.3 对已发许可的保护与补偿

• 选址意见书、建设用地/建设工程/乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿
• 经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，规划主管部门应当采取听证会等形式听取利害关系人意见；给利害关系人造成损失的依法补偿

5 监督检查

县级以上人民政府城乡规划主管部门对规划实施情况进行监督检查，有权：

1. 要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料并复制
2. 要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场勘测
3. 责令停止违反城乡规划法律法规的行为

配套规则：执法人员应当出示执法证件；被检查单位和人员应当配合，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

6 法律责任

法律责任共 12 条，分四个责任主体。

6.1 政府及规划主管部门（内部追责为主）

存在下列行为的，由本级政府、上级规划主管部门或监察机关责令改正、通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：未依法组织编制控规；超越职权或对不符合法定条件的申请人核发"一书两证”；对符合条件的申请人未在法定期限内核发；未依法公布审定的修规和总平面图；修改总平面图前未通过听证听取利害关系人意见；发现违法建设不予查处或接到举报后不依法处理。案例 3 中规划局"不履职”，对应的正是最后一种情形。

6.2 有关部门

对未依法取得选址意见书的建设项目核发批准文件，未依法在土地出让合同中确定规划条件或擅自改变规划条件，对未取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的，责令改正、通报批评，对责任人给予处分。

6.3 规划编制单位

6.4 违法建设的处罚（核心）

未取得建设工程规划许可证或者未按许可证规定进行建设（第 64 条）：

责令停止建设
├─ 尚可采取改正措施消除对规划实施影响的 → 限期改正 + 处建设工程造价 5%~10% 罚款
└─ 无法采取改正措施消除影响的          → 限期拆除
                                        不能拆除的 → 没收实物或违法收入，可并处造价 10% 以下罚款

其他违法建设行为：

【考点】行政处罚的适用依据：对擅自改变用地性质、未按规划许可建设等行为，城乡规划行政主管部门可依据《城乡规划法》有关条款作出责令改正、罚款、限期拆除、没收等行政处罚。

6.5 实践中常见的违反建设工程许可制度的行为

• 施工图（方案）批准后又擅自修改设计
• 擅自增加层数（加层加盖）
• 擅自改变使用性质
• 擅自改变平面布局（移位、偏移）

以上正是下面三个案例的共同问题。

7 典型案例分析

7.1 案例一：粮食局征地后擅自改变用地性质

案情：

• 某市粮食局以建粮油批发市场为由，经当地政府以每亩 2.2 万元征用小北村耕地 109.58 亩；承诺年批发零售粮油、成交额 2000 万元、利税 100 万元
• 市场始终未建成：征地后土地被分割为每份约 420 m²，以"股金"形式按每份 3.5 万元转移到个人和部分单位，受让人建起民宅、商店、酒店、公司
• 粮食局自建的约 200 m² 交易大厅从未开张，后出租作方便面库房；村民要求"讨个说法”

分析：

• 这是一起典型的擅自改变建设用地性质、私自转让土地使用权的违法案件。征地的目的是建批发市场，实际却转向房地产开发，与批准用途毫无关系
• 征地后确需改变建设项目的，应按法定程序重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门申请：先取得同意变更项目的批准文件，再向规划主管部门提出改变用地性质申请；规划部门依据已批准的规划进行审核，同意的，提出新用地的规划设计条件，并重新领取改变性质用地的建设用地规划许可证

结论：

• 改变用地性质必须办理审批手续；否则城乡规划行政主管部门可依据《城乡规划法》有关条款对其行政处罚

7.2 案例二：住宅工程擅自向南平移 2 米（本讲必考案例）

案情（完整链条）：

1. 经政府有关部门批准，甲方建设 4800 m² 住宅工程；乙方中标后与甲方签订工程施工合同
2. 乙方按甲方提供的施工平面位置（以规划部门批准的为准）放线，发现拟建工程北端应拆除的临时建筑（花房）未拆除，影响正常施工
3. 甲方代表查看现场后，作出修改总平面位置的决定，通知乙方将平面位置向南平移 2 m 后开工
4. 乙方按平移后的位置挖完基槽时，规划监督人员进场检查发现问题：要求立即停工，向甲方开具 5 万元罚款单，并要求工程按原批准位置施工，不得变动
5. 乙方接到甲方"仍按原批准平面位置施工"的书面通知后，提出 15 万元费用索赔 + 工期顺延 20 天
6. 甲方书面同意顺延 20 天，但拒绝 15 万元索赔，理由是：损失因规划局的行政处罚造成，属不可抗力，甲方不应承担赔偿责任
7. 乙方遂将甲方告上法庭

争议焦点：

• 甲方擅移 2 m 开工是否违反规划法律制度？
• 行政处罚能否构成"不可抗力"，从而免除甲方对乙方损失的赔偿责任？乙方索赔请求是否成立？

法律分析：

• 《城乡规划法》第 43 条：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请；变更内容不符合控制性详细规划的，主管部门不得批准。甲方未经任何报批，仅凭"甲方代表查看现场"就决定平移 2 m，严重违反上述规定
• 第 64 条：未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正并处罚款。本案中规划人员的停工令与罚款于法有据
• “不可抗力"要求不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；本案停工损失与罚款是甲方自身违法行为直接引发的行政后果，完全可以预见和避免，不构成不可抗力

结论：

• 甲方的"不可抗力"抗辩不成立，应对其违法变更规划位置给乙方造成的损失（15 万元 + 已认可的 20 天顺延）承担赔偿责任
• 复盘：甲方如按报批的平面位置提前拆除花房、创造施工条件，或者按保留花房的方案重新报批，均可避免这 15 万元损失
• 工程定位、平面布局属于规划许可内容，建设、施工单位均无权以现场指令方式擅自变更；确需变更必须走第 43 条报批程序

7.3 案例三：刘某诉规划局不履行法定职责（行政不作为）

案情：

• 2007 年 6 月，某市居民韩某未经规划部门批准，采取分层施工方法在邻居刘某家两层小楼前 20 m 处建房，损害刘某家采光、通风权益；刘某多次要求规划局依法处理
• 2008 年 1 月，韩某在原建筑上再加建二层，刘某阻止时砸坏一根新建水泥柱；韩某诉至法院，法院判刘某赔偿损失 16.24 万元，驳回韩某恢复原状的请求
• 2008 年 2 月 1 日，刘某再次到规划局反映韩某非法加盖并要求处理；规划局 2 月 6 日作出《关于韩某违法建筑的处罚决定》送达韩某，要求限期拆除第二层，但未向刘某送达
• 韩某收到处罚决定后未自动履行；规划局也未在法定期限 3 个月内申请人民法院强制执行，对违建的处罚落空
• 2008 年 5 月 9 日，刘某以规划局不履行规划管理职责提起行政诉讼，请求判令被告履行法定职责、对韩某违建予以拆除。被告辩称：处罚决定已下发并送达韩某，因原告未主动查问，便以为韩某已自动履行、两家矛盾已经解决；5 月 11 日接到起诉状后再申请法院强制执行，被法院以超出申请执行期限为由不予执行

分析：

• 被告规划局是地方政府城市规划行政主管部门，主管本行政区域内城市规划管理工作，对区域内建筑行为依法负有管理职责
• 刘某因相邻采光、通风权益受损请求依法处理是正确的：对原告提出的请求，被告应作出明确答复和处理；违法建筑责任人不自觉履行处罚决定的，被告还应依职权在法定期限内申请人民法院强制执行，确保原告合法权益不受侵害

结论：

• 依照《城乡规划法》第 40 条、第 64 条及《行政诉讼法》第 2 条、第 11 条第 1 款第（5）项，法院于 2008 年 5 月 18 日判决：责成被告市规划局在判决生效后 30 日内，对原告的请求作出具体行政行为
• 启示：处罚决定"一送了之"不等于履职完毕；送达相对人之外还应答复举报人，且必须盯住强制执行的申请期限（3 个月），否则行政行为落空、构成行政不作为

8 城乡规划的地位与国土空间规划改革

• 《城乡规划法》是在《城市规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》基础上修订完善的，配套法规规章（《城乡规划编制单位资质管理规定》《城市黄线/绿线/蓝线/紫线管理办法》《历史文化名城名镇名村保护条例》《城市地下空间开发利用管理规定》等）形成了较完整的城乡规划法规体系
• 改革动态（了解）：
  • 2018 年组建自然资源部，统一行使国土空间用途管制职责
  • 2019 年 5 月《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》发布：建立"多规合一"的国土空间规划体系并监督实施，城乡规划纳入其中
  • 2019 年 11 月统筹划定落实三条控制线（生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界）
  • 2022 年《乡村建设行动实施方案》《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》

城乡规划法主体内容到此结束（本部分测试题见第 9 节）；本讲后半程进入第4章 建设工程若干基本法律制度，自第 10 节起。

9 课堂测试题（城乡规划法）

1. 在历史文化名城、名镇、名村保护范围内可进行的活动是（ D ） A. 开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动 B. 占用保护规划确定保留的园林绿地 C. 修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库 D. 在核心保护范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动（依法办理并经同意）

2. 建设单位未在建设工程竣工验收后（ D ）个月内向城乡规划主管部门报送竣工验收资料的，由所在地城市、县政府城乡规划主管部门责令限期补报。 A. 2 B. 3 C. 4 D. 6

3. 在城市以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位办理用地批准手续前，必须先取得（ D ）。 A. 施工许可证 B. 建设工程规划许可证 C. 质量安全报建手续 D. 建设用地规划许可证

10 建设工程物权制度

10.1 物权的一般规定

物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。

不动产登记：不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

• 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，证书记载事项应当与登记簿一致
• 记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

下列不动产权利，依照规定办理登记（九项＋兜底）：

① 集体土地所有权        ② 房屋等建筑物、构筑物所有权   ③ 森林、林木所有权
④ 耕地、林地、草地等土地承包经营权   ⑤ 建设用地使用权   ⑥ 宅基地使用权
⑦ 海域使用权            ⑧ 地役权                    ⑨ 抵押权
⑩ 法律规定需要登记的其他不动产权利

动产交付：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外；船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

除现实交付外的三种交付形态：

其他规定（非基于法律行为的变动）：

• 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或征收决定生效时发生效力
• 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

效力与公示对照：

物权的保护：通过法律规定的方法和程序，保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度；方式包括确认权利、返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状、损害赔偿等，可单独或合并适用。

【考点】物权变动时点是选择题高频陷阱：登记设立、交付生效、合同设立、登记对抗、依法直接生效五组，对照上表记忆。

10.2 所有权

所有权：所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）享有占有、使用、收益和处分的权利，又称财产所有权。

四项权能均可与所有权分离：非所有人可依法或依合同占有、使用（承租人、保管人等）。

所有权的三种种类：

1. 国家所有权：法律规定属于国家所有的财产，即全民所有
   • 矿藏、水流、海域属于国家所有；无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使所有权
   • 城市的土地属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有
   • 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外
2. 集体所有权：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；④集体所有的其他不动产和动产
3. 私人所有权：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权

业主的建筑物区分所有权 = 对专有部分（住宅、经营性用房）的所有权 ＋ 对专有部分以外共有部分的共有和共同管理权：

• 业主对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益
• 对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务
• 转让住宅、经营性用房时，共有和共同管理的权利一并转让

【易错】城市的土地国有；农村、城郊土地并非当然集体所有——依法属于国有的部分归国家。判断题常设的陷阱是"农村土地都归集体”。

10.3 用益物权

• 概念：权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利；包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权五项
• 内涵：国家所有或者国家所有由集体使用、以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益，此时组织或个人即为用益物权人
• 征收征用补偿：因不动产或动产被征收、征用致用益物权消灭或影响行使的，用益物权人有权获得相应补偿

（1）土地承包经营权：依法对承包经营的耕地、林地、草地享有占有、使用、收益，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产；自土地承包经营权合同生效时设立；登记机构应发放土地承包经营权证、林权证等证书并登记造册予以确认；可依法律互换、转让。

（2）建设用地使用权：依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；设立可采取出让或划拨方式——工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；严格限制以划拨方式设立；以招标、拍卖、协议方式出让的，应当采用书面形式订立出让合同。

（3）宅基地使用权：依法对集体所有的土地享有占有和使用（不含收益权能），有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；取得、行使和转让适用土地管理的法律和国家有关规定；宅基地因自然灾害等原因灭失的，使用权消灭，对失去宅基地的村民应当依法重新分配；已登记的使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。

（4）居住权：按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；应当采用书面形式订立居住权合同，并向登记机构申请居住权登记——居住权自登记时设立；不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外；期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。

（5）地役权：按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益；他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地；应当采用书面形式订立地役权合同；自地役权合同生效时设立；当事人要求登记的可以申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

五类对照：

【选择题考点】用益物权五项与担保物权三类的归类判断，考前复习曾再考，讲评见第七讲。 【易错】宅基地使用权的权能只到占有、使用；居住权不得转让、继承、住宅原则上不得出租（另有约定除外）；地役权是"登记对抗"而非"登记设立"。

10.4 担保物权

担保物权：权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利；包括抵押权、质权、留置权。

（1）抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人；债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿。债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

（2）质权：分动产质权与权利质权。动产质权＝债务人或第三人将其动产出质给债权人占有，债务人不履行到期债务或发生约定的实现质权情形时，债权人有权就该动产优先受偿（债务人或第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产）。下列权利可以出质：

① 汇票、本票、支票      ② 债券、存款单        ③ 仓单、提单
④ 可以转让的基金份额、股权
⑤ 可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权
⑥ 现有的以及将有的应收账款   ⑦ 法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利

（3）留置权：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产并就该动产优先受偿（债权人为留置权人，占有的动产为留置财产）。留置权人负妥善保管义务，保管不善致毁损、灭失的承担赔偿责任；有权收取留置财产的孳息；同一动产上已设立抵押权或质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿；留置权人丧失占有或接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

【选择题考点】“可以抵押／不得抵押"两张清单与可出质权利七类是选择题命题点；正在建造的建筑物（在建工程）可以抵押——与第三讲工程价款优先受偿案衔接。 【易错】抵押与质押的分水岭是是否转移占有；集体土地（宅基地、自留地、自留山）使用权与公益设施原则上不得抵押；留置权是法定担保物权且最优先。

11 建设工程知识产权制度

11.1 著作权制度

著作权：作者及其他著作权人依法对文学、艺术和科学作品享有的专有权。

建设工程活动中的作品种类：

• 文字作品：施工单位编制的投标文件、项目经理完成的工作报告等
• 建筑作品：以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品
• 图形作品：为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或结构的地图、示意图

职务作品（著作权归法人或非法人组织享有）三类：

1. 主要是利用法人或者非法人组织的物质技术条件创作，并由法人或非法人组织承担责任的工程设计图、产品设计图、地图、示意图、计算机软件等
2. 报社、期刊社、通讯社、广播电台、电视台的工作人员创作的职务作品
3. 法律、行政法规规定或者合同约定著作权由法人或者非法人组织享有的职务作品

保护期：

【易错】职务作品中单位的著作权是”署名权除外"——署名权仍在作者；“死后 50 年"的截止点是第 50 年 12 月 31 日，不是死亡周年日。

11.2 专利权制度

专利权：权利人在法律规定的期限内，对其发明创造享有的制造、使用和销售的专有权。《专利法》保护发明创造专利权，发明创造是指发明、实用新型和外观设计。

• 职务发明（建设工程中的发明归属）：执行本单位任务或者主要利用本单位物质技术条件所完成的发明创造为职务发明创造，申请专利的权利属于该单位；非职务发明的申请权属于发明人、设计人
• 专利权的保护期限由《专利法》规定，期限届满，专有权终止

【选择题考点】三类发明创造按对象区分：方法只能构成"发明”；实用新型限于产品的形状、构造；外观设计看富有美感＋适于工业应用。对应题（装配式产品外观造型→外观设计）在第七讲有讲评。

11.3 商标权制度

商标：用来区别一个经营者的品牌或服务和其他经营者的商品或服务的标记。任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志——包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合——均可以作为商标申请注册。

商标专用权：商标所有人对注册商标所享有的具体权利。

期限与续展规则：

有效期 10 年，自核准注册之日起计算
期满需继续使用的 → 期满前 12 个月内办理续展手续
未能办理的     → 可给予 6 个月宽展期
每次续展有效期 10 年，自上一届有效期满次日起计算
期满未办理续展 → 注销其注册商标

【考点】三个日期锚点：核准注册之日（不是申请日、使用日）起算 10 年；期满前 12 个月办理续展；6 个月宽展期。该点判断题再现于第七讲考前讲评。

11.4 其他知识产权

• 商业秘密：不为公众所知悉、具有商业价值并经权利人采取相应保密措施的技术信息、经营信息等商业信息
• 地理标志：标示某商品来源于某地区，该商品的特定质量、信誉或其他特征主要由该地区的自然因素或人文因素所决定的标志；地理标志权指为国内法或国际条约所确认或规定的、由地理标志保护的相关权利

11.5 三类知识产权对照

12 建设工程侵权责任制度

12.1 侵权行为与责任主体

侵权行为：公民或法人没有法律依据而侵害他人的财产权利或人身权利的行为。侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

责任承担规则：

12.2 损伤赔偿与自助行为

赔偿项目链条：

一般人身损害 → 医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用 ＋ 因误工减少的收入
造成残疾   → 另加 辅助器具费、残疾赔偿金
造成死亡   → 另加 丧葬费、死亡赔偿金

自助行为：合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。

12.3 建筑物和物件损害责任（重点）

【选择题考点】五类情形的责任主体配对：倒塌塌陷→建设＋施工连带；脱落坠落→所有人／管理人／使用人；抛掷坠落物→侵权人；堆放物→堆放人；地下设施施工→施工人；免责路径各不相同，按"主体—免责"两栏对背。 【易错】脱落坠落的责任主体不含施工单位；倒塌塌陷的连带以"不能证明无质量缺陷"为前提。施工单位的基坑、堆料场、临时悬挂物对应的正是表中的地下设施施工、堆放物、搁置物悬挂物三类风险。

【提示】施工噪声、振动、粉尘、水污染等环境侵权由环境保护法、噪声污染防治法等调整，见第五讲；采光、通风类相邻纠纷（本讲案例三·刘某诉规划局案）既可走民事侵权途径，也可走规划行政投诉途径。

13 建设工程基本法律制度日趋完善

必要性（保障工程质量与安全／保护群众合法权益／促进行业健康发展）
→ 内容构成：法律体系（宪法→法律→行政法规→地方性法规→部门规章→地方政府规章）
           ＋法律规范（建筑法、城乡规划法、城市房地产管理法、招标投标法等）
           ＋法律关系（主体、客体、内容）
→ 存在问题（对建设工程法律性质认识不足／配套细则仍需完善／实施监管不足）
→ 完善路径（完善法律法规／强化全过程法律管理／加强监管严格追责／推进信息化建设与法制教育宣传）

【提示】本章税收、行政、刑事三大制度的展开与案例分析见第三讲，本节只保留制度完善的框架脉络。

14 课堂测试题与案例（第4章）

1.（多选）关于所有权的说法，正确的有（ A、C、D ） A. 财产所有权的权能包括占有权、使用权、收益权、处分权 B. 收益因使用而产生，因此要享有收益权必须享有使用权（✗ 收益权与使用权是相互独立的权能） C. 处分权是所有人最基本的权利，是所有权内容的核心 D. 使用权是所有人所享有的一项独立权能 E. 占有权只能由所有人享有（✗ 占有权能可与所有权分离，非所有人可依法或依约占有）

2. 关于表见代理的说法，正确的是（ C ）：表见代理虽属无权代理，但对本人产生有权代理的效力——善意相对人有理由相信行为人有代理权的，可向被代理人主张代理的效力。完整案情见第三讲表见代理购房案。

3. 关于建设工程中代理的说法，正确的是（ C ）：建设工程中应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

【提示】本章另外三则案例分析（表见代理购房案、丁某重大责任事故案、总承包全部转包连带责任案）涉及代理、刑事与合同制度，已在第三讲整理；用益物权／担保物权归类多选题见第七讲考前多选讲评。

15 复习要点总结

必背知识点：

1. 规划区＝建成区＋必须实行规划控制的区域；一书两证＋乡村建设规划许可证；顺序铁律先规划许可、后用地手续；规划核实未过不得竣工验收，验收后 6 个月报资料
2. 总规期限一般 20 年、强制性内容 8 项、修改总规限 5 种法定情形；第 64 条罚则链：责令停建→可改正：限期改正＋造价 5%~10%；不可改正：限期拆除→不能拆除：没收实物／违法收入，可并处造价 10% 以下罚款
3. 物权＝对特定物的直接支配和排他权利；三分法：所有权（占有、使用、收益、处分，处分权为核心）、用益物权（五项）、担保物权（抵押、质押、留置）
4. 不动产以登记簿为准（权属证书不一致时，除非证明登记簿有错）；九项登记权利；动产交付生效＋船舶、航空器、机动车登记对抗；简易交付、指示交付、占有改定
5. 用益物权设立时点：居住权＝登记时设立；土地承包经营权、地役权＝合同生效时设立（地役权登记对抗）；经营性用地与两个以上意向用地者应当公开竞价出让、严格限制划拨；征收征用致用益物权消灭的有权获补偿
6. 可以／不得抵押两张清单（正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；土地所有权、宅基地等集体土地使用权、公益设施不得抵押）；可出质权利七类（含知识产权财产权、将有应收账款）；留置权法定且优先于抵押、质押
7. 著作权期限：署名、修改、保护作品完整权不受限制；自然人财产权＝终生＋死后 50 年（截止第 50 年 12 月 31 日，合作作品按最后死亡作者）；法人作品与职务作品＝首次发表后 50 年（创作后 50 年未发表不再保护）；职务作品著作权归单位（署名权除外）
8. 三类发明创造的区分（发明含方法、实用新型限于产品形状构造、外观设计看美感＋工业应用）；商标 10 年自核准注册之日，期满前 12 个月续展＋6 个月宽展，每次续展 10 年
9. 侵权规则：共同侵权连带、教唆帮助连带；倒塌塌陷＝建设单位＋施工单位连带（证明无质量缺陷除外）；脱落坠落／堆放物＝过错推定；地下设施＝施工人举证"明显标志＋安全措施"；人身赔偿项目链条
10. 基本法律制度日趋完善框架（必要性→构成→问题→路径）；税收／行政／刑事三制度见第三讲

重要案例：

• 粮食局案：擅自改变用地性质、私自转让土地——改变用途必须重新报批，换领建设用地规划许可证
• 平移 2 米案（必考）：变更规划条件须依第 43 条报批；行政处罚≠不可抗力，甲方担责赔偿 15 万元并顺延 20 天
• 刘某诉规划局案：不查处、不在 3 个月内申请执行＝行政不作为；判决 30 日内作出具体行政行为（相邻采光、通风权益既可民事主张亦可行政投诉）
• 第4章案例三则（表见代理购房案、丁某重大责任事故案、总包转包连带案）已在第三讲整理，不重复

易错点提醒：

• “一书两证"针对城市、镇规划区；乡村实行乡村建设规划许可证且占用农用地须先办农用地转用审批；划拨"先证后申请用地”，出让"规划条件写入出让合同后领证"
• 罚款基数区分：违法建设按工程造价，编制单位违规按规划编制费
• 物权变动时点四组对照：登记设立（居住权）／合同设立＋登记确认（承包经营权）／合同设立＋登记对抗（地役权）／交付生效（一般动产）；船舶、航空器、机动车未经登记只是不得对抗善意第三人，不影响变动本身生效
• 收益权不依赖使用权，使用权是独立权能，占有可由非所有人享有（所有权多选 ACD 的三个干扰项）；宅基地使用权没有收益权能；居住权不得转让、继承
• 城市的土地国有；无居民海岛国有由国务院代表行使；农村、城郊土地"依法属于国家的"才归国家
• 抵押、质押、留置混淆点在占有是否转移与是否需约定；集体土地使用权与公益设施不得抵押
• 商标期限起算"核准注册之日"、续展后自上一届有效期满次日起算；“死后 50 年"截止 12 月 31 日而非周年日
• 脱落坠落责任主体是所有人、管理人、使用人而非施工单位；受害人有过错只是可以减轻，受害人故意才免责；被侵权人措施不当的自助行为反成侵权

可能考题形式：

• 选择题：规划侧（6 个月报送、先证后地、强制性内容、处罚幅度）；物权侧（设立时点配对、登记对抗识别、可以／不得抵押与可出质清单、登记簿为准）；知产侧（商标 10 年与续展、专利三类型、著作权期限与截止日）；侵权侧（责任主体与免责路径配对）
• 多选题：所有权权能与核心（ACD）；用益物权／担保物权归类（第七讲再考）
• 案例分析：平移 2 米案（规划变更程序＋不可抗力抗辩＋索赔成立与否）、行政不作为案；表见代理、转包连带等第4章案例见第三讲
• 简答题：一书两证核发流程、修改城乡规划的五种情形、担保物权三形态对照、建筑物和物件损害责任的情形与主体